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¿Conoces la ley de Arrendamientos Rústicos? te la explicamos en este artículo

Javier Martin Garcia • may 26, 2020

¿Tienes una finca rustica alquilada? ¿Conoces la ley de Arrendamientos Rústicos? ¿sabes cuáles son tus derechos como propietario? ¿Sabes cuales son tus derechos como arrendador?

¿Es lo mismo un alquiler de una vivienda que de una finca rustica?
Aunque la mecánica del contrato es parecida, el propietario de un inmueble lo cede al arrendador a cambio de una renta fija, normalmente mensual, se distinguen en cuanto al tipo de bien inmueble y a la regulación legal de las mismas.
Los contratos de alquiler de fincas rusticas se regulan por la ley de arrendamientos 49/2003, de arrendamientos Rústicos, modificada posteriormente por la ley 26/2005 de 30 de noviembre.

¿Qué se entiende por arrendamiento rustico?
Según el articulo 1 de la ley 49 /2003, tienen la consideración de arrendamientos rústicos, los contratos por los que se cede temporalmente al arrendador una o varias fincas para su aprovechamiento, el cual tiene que ser, o bien agrícola, ganadero o forestal, a cambio de un precio o renta.

¿Cuál es la duración mínima del contrato?
Según el articulo 12 de la ley, la duración mínima tiene que ser de 5 años, por ello cualquier duración menor será nula y se tendrá por no puesta en caso de estipularse.
Pero es que además, si el arrendador quiere recuperar la finca, no lo podrá hacer hasta que pase este periodo y se lo tendrá que notificar con un año de antelación es decir, como tarde, se lo tendría que notificar al 4 año para poder recuperarla a la finalización del contrato.
Si finalizado los 5 años ninguna de las partes, notifica nada a la otra, el contrato se entiende prorrogado por otros 5 años.

¿Cómo se fija el precio de la finca rústica?
En este punto, cobra especial relevancia la formalización del contrato por escrito mediante un contrato de arrendamiento rustico, porque puede ser el punto mas conflictivo. Según la mencionada Ley, las partes pueden pactar libremente el valor por el que se arrendará la finca, por lo que, el valor de mercado o el valor catastral de la finca, pueden ser los mejores indicadores para determinar el precio.
Además, se pueden establecer o no revisiones del precio, las partes tienen libertad en este punto, si proceden a fijar la revisión del precio pueden utilizar valores monetarios como el IPC, aunque lo mas recomendable es hacerlo en función del Indice de Garantia de Competeitividad.

 ¿Existen Limitaciones en la ley de arrendamientos rústicos?
La respuesta es afirmativa, en torno a la extensión del terreno arrendado, el límite máximo de la finca para aprovechamiento ganadero, no puede superar las 1.000 hectáreas. 
Existen algunas limitaciones en relación a la extensión del terreno arrendado. El límite máximo de las fincas para aprovechamiento ganadero será de 1.000 hectáreas.
Por otro lado, hay ciertos usos de las fincas que excluyen la aplicación de esta ley como son:
  •  Utilización para barbecho
  •  Para cada de animales
  •  Pastos secundarios, rastrojeras, montaneras y praderas roturadas
  •  Explotación ganadera de tipo industrial
¿Es posible ejecutar obras en una finca rustica arrendada? 
Este es un punto de alto conflicto entre las partes, sin embargo, el texto legal lo regula específicamente, de hecho, establece que el propietario es el responsable de la realización de las obras en cualquier momento del contrato.
Que hay que entender por obras, las obras serian todas aquellas reparaciones imprescindibles para la explotación y el aprovechamiento de la finca para el uso concertado en el contrato. Esto no da derecho como es obvio a subir la renta acordada con el propósito de compensar el gasto. 
Si el propietario se niega a hacer las obras, el arrendatario pose las siguientes opciones:
  • Resolver el contrato por voluntad propia y sin derecho a indemnizar al arrendador
  • Solicitar reducción de la renta en proporción al coste de la obra
  • Exigir por vía judicial, la realización de las obras pertinentes.
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