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¿PUEDE LA JUNTA DE PROPIEATARIOS PROHIBIR EL ALQUILER TURISTICO DE UN PISO?

websitebuilder • nov 20, 2020

Cada vez son mas frecuentes las decisiones de muchos propietarios de convertir su segunda vivienda en una vivienda de alquiler turístico, pero ¿Puede hacer algo la junta de propietarios al respecto?

regimen juridico del alquiler turistico
El Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler otorga a la Junta de Propietarios en relacion con los apartemos turísticos ciertas facultades ciertamente importantes En concreto se crea un nuevo apartado en el articulo dedicado a los acuerdos de la Junta de Propietarios, que reza así:

“Art 17.12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»”

Como podemos ver, lo que viene a decir es lo siguiente, la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá limitar o condicionar la actividad turística sin efectos retroactivos. Por ello se pueden crear varias dudas en cuanto al alcance de estos conceptos:

  • ¿Se puede Prohibir o vetar el uso turístico de un inmueble?
Pues de entrada tenemos que decir que no, pues el legislador no ha previsto tal posibilidad, y simplemente ha intentado restringir de cierta forma este uso con “limitar o condicionar”.

  • ¿Qué se entiende por limitar?
Limitar como tal, supone la posibilidad de poder establecer ciertas restricciones, a modo de ejemplo: Establecer un porcentaje de inmuebles del edificio que se puedan dedicar al uso turístico, un horario de entrada y salida del edificio para los usuarios de los inmuebles turístico, impedir la celebración de fiestas por partes de estos usuarios, no permitir que se usen las zonas comunes como puede ser toda la problemática en torno al uso de las piscinas

  • ¿Qué se entiende por condicionar?
Por condicionar, podemos entender establecer toda una serie de requisitos a los propietarios que deseen aprovecharse del uso turístico de las viviendas, como pueden ser: establecer ciertas medidas para insonorizar las viviendas, temas de seguro de los daños que puedan derivarse a la comunidad.
Como vemos, limitar y condicionar el uso para alquileres turísticos son dos herramientas que tiene la junta de propietarios la cual que por su variedad dan muchas posibilidades para salvaguardar los intereses de la comunidad.

  • ¿Cómo llevar a cabo la limitación y condicionamiento del uso turístico?
Aunque el legislador ha decidido establecer régimen de mayorías de 3/5 para adoptar el acuerdo, estas decisiones deben ser proporcionales y tener una causa clara, pues en caso contrario, puede entenderse que va en contra innecesariamente de los intereses de los que no han votado, o han votado en contra y ser anulado por abuso de derecho. 
Por lo que el acuerdo de limitar o condicionar, debería basarse en el concepto del “interés general de la comunidad” de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, es decir, que el uso de apartamento turístico está perjudicando el interese general de dicha comunidad y el por qué.

  • ¿A que se refiere con que no tendrán efectos retroactivos estos efectos?
A pesar de la poca claridad con la que se usa el concepto “retroactivo”, de acuerdo a la sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de septiembre de 2018, hay que entender, que estos acuerdos, a pesar de ser validos y con efectos por haberse aprobado con los requisitos establecidos en el punto anterior, no podrán afectar a las viviendas que ya en el momento de adoptarse el acuerdo, estuvieran destinadas a alquiler turístico por tener licencia administrativa aprobada, y cuyos propietarios hubieran votado expresamente en contrata del acuerdo.

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